Le diagnostic structurel en copropriété : ce que dit la réforme « Habitat dégradé »
Contexte légal : la loi et le nouveau décret
La loi du 9 avril 2024, dite loi « Habitat dégradé », a instauré une nouvelle obligation dans le Code de la construction et de l’habitation : le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs.
Le décret du 12 août 2025, entré en vigueur le 15 août 2025, fixe les modalités de réalisation de ce diagnostic. Il s’agit d’un outil préventif visant à repérer les désordres susceptibles d’affecter la solidité des immeubles et à éviter les drames liés à des effondrements d’immeubles anciens.
Immeubles concernés : périmètre d’application
Le diagnostic structurel ne s’applique pas à tous les immeubles de manière automatique. Ce sont les communes qui délimitent, par délibération du conseil municipal, des secteurs géographiques où l’obligation s’applique.
Les principaux éléments à retenir sont :
- Le diagnostic concerne les bâtiments d’habitation collectifs, y compris les copropriétés.
- Il doit être réalisé quinze ans après la réception des travaux de construction.
- Il doit ensuite être renouvelé au moins tous les dix ans.
- Chaque commune définit les secteurs concernés par délibération et les formalise dans un document graphique (par exemple, le plan local d’urbanisme).
Un immeuble situé hors de ces zones ne sera donc pas soumis à cette obligation, sauf décision spécifique de la collectivité.
Contenu et exigences du diagnostic structurel
Le décret encadre précisément les conditions de réalisation du diagnostic et son contenu.
Professionnels habilités
Le diagnostic doit être réalisé par une personne ou un organisme qualifié, disposant de compétences techniques reconnues et d’une assurance professionnelle adaptée.
Le professionnel doit avoir accès aux documents techniques du bâtiment (plans, études, rapports de maintenance, travaux réalisés) afin de garantir la fiabilité du diagnostic.
Contenu du rapport
Le diagnostic structurel doit comporter :
- Une description des désordres susceptibles de compromettre la solidité du bâtiment (fondations, façades, charpente, planchers, murs porteurs, etc.) ;
- Une évaluation des risques que ces désordres font peser sur la sécurité des occupants et des tiers ;
- Des préconisations de travaux ou de mesures conservatoires, hiérarchisées selon leur urgence et leur importance ;
- Des informations techniques sur les matériaux, la période de construction et le contexte du site ;
- Des recommandations de suivi, d’entretien ou de contrôle périodique.
Le rapport pourra également inclure une estimation du coût des interventions nécessaires, selon la gravité des désordres constatés.
Articulation avec les autres diagnostics
Le diagnostic structurel vient compléter les dispositifs déjà existants :
- Le Diagnostic Technique Global (DTG), qui évalue l’état général du bâtiment, n’intègre pas toujours une analyse approfondie de la structure.
- Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), obligatoire pour toutes les copropriétés, recense les travaux à envisager sur dix ans mais ne remplace pas un diagnostic structurel.
- Le diagnostic structurel peut, dans certains cas, être réalisé en même temps que le PPT, à condition que le professionnel dispose des compétences techniques exigées.
Ce nouveau diagnostic constitue donc un outil complémentaire pour mieux évaluer la sécurité et la durabilité des immeubles.
Conséquences et obligations pour les copropriétés
Obligations du syndic et des copropriétaires
- Si l’immeuble se situe dans un secteur soumis à l’obligation, le syndic doit inscrire la réalisation du diagnostic à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
- Le rapport doit être transmis à la mairie dans les conditions fixées par le décret.
- Le coût du diagnostic et des travaux éventuels incombe à la copropriété.
Sanctions en cas de non-respect
- Si le diagnostic n’est pas réalisé, la commune peut le faire exécuter d’office, aux frais de la copropriété.
- En cas de désordres graves, l’absence de diagnostic pourrait engager la responsabilité civile ou pénale du syndicat des copropriétaires ou du syndic.
Impacts financiers et pratiques
- Le coût du diagnostic dépendra de la taille, de la complexité et de l’état du bâtiment.
- Les copropriétés concernées devront anticiper ces dépenses dans leur budget prévisionnel.
- La disponibilité de professionnels compétents et certifiés pourrait devenir un enjeu important dans les zones où de nombreux immeubles seront concernés.
Enjeux et recommandations pour les copropriétés
- Identifier les zones concernées
Vérifier si l’immeuble se trouve dans un secteur soumis à l’obligation de diagnostic structurel. - Réaliser une première évaluation
Même sans obligation immédiate, un audit volontaire peut permettre d’anticiper les risques et d’éviter des coûts imprévus. - Informer les copropriétaires
Expliquer l’intérêt du diagnostic pour la sécurité et la pérennité du patrimoine. - Choisir un prestataire qualifié
Sélectionner un professionnel disposant des compétences structurelles exigées par le décret. - Prévoir le financement
Intégrer le coût du diagnostic et des éventuels travaux correctifs dans la planification budgétaire de la copropriété. - Coordonner avec le plan pluriannuel de travaux
Si possible, combiner les deux démarches pour mutualiser les coûts et gagner en cohérence technique.
En conclusion
Le diagnostic structurel marque une nouvelle étape dans la politique de prévention des risques liés à l’habitat.
Il vise à renforcer la sécurité des immeubles collectifs en identifiant précocement les fragilités structurelles.
Pour les copropriétés, cette nouvelle obligation doit être perçue comme une opportunité : celle de préserver la valeur du patrimoine et d’assurer la sécurité des occupants, tout en anticipant les futurs travaux à inscrire dans la stratégie globale d’entretien de l’immeuble.